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【知らないと怖い】住宅ローンの保証と保険!分かりやすく徹底解説!!

2021/02/18(木) 林 拓未動画で学ぶ

皆さんは、住宅ローンを組む際に必要な保証や保険、どんなものがあるか知っていますか?

なんとなく知ってるという方は多いと思いますが、明確に理解している人は意外と少ないと思います。

 

この住宅ローンの保証や保険の種類、選び方によって、家を建ててからの万が一のトラブル時に結果が大きく変わる可能性があります。

 

そこで今回のブログでは住宅ローンを申し込む時の保証や保険について、正しく知っておいてほしいポイントを詳しくお伝えして、自分に合った条件で後悔のない選択ができるようになってもらいたいと思います。

 

大工時代を含めて約15年、たくさんのお客様の家づくりをお手伝いしてきた経験から、これから家を建てる人が、より良い条件で保証や保険を選べるように解説しますのでぜひ最後まで読んでください。

 

4つの保証や保険

今回ご紹介する、正しく知って活用したい保証や保険は、次の4つです。

 

1.保証会社

2.団体信用生命保険

3.融資実行前団信

4.火災保険

 

これらは住宅ローンを申し込む時に基本的には必要で、どれも家を建てる時にすごく重要になってくるものです。

住宅会社の営業マンや銀行の担当者に言われるがままよく理解しないで選んでしまうと、何かトラブルがあった時に意外と使えなくて後悔してしまう可能性があります。

それではひとつずつ解説していきます。

 

1.保証会社

正しく知って活用したい保証と保険1つ目は、保証会社です。

 

保証会社というのは万が一住宅ローンを払えなくなった時に立て替えてくれてる会社で、住宅ローンの手数料とは別に保証料を払って住宅ローンの保証をしてもらいます。

 

これは銀行からすると貸したお金を必ず回収するための担保で、お客様からすると昔みたいに誰か知り合いとかに保証人になってもらい、払えなくなった時は住宅ローンを肩代わりしてもらうというリスクがある事を頼まずに済むメリットがあります。

 

ただこの保証の仕組みを勘違いしている人がたまにいて、当たり前ですが住宅ローンが払えなくなり保証会社が肩代わりしてくれれば、その後は払わなくて良いという訳ではありません。

確かに保証会社が代わりに住宅ローンを完済してくれますが、その後今度は銀行ではなく保証会社に対して返済の義務が発生します。

 

しかも初めに銀行に申し込んだ時の低い金利ではなくて、保証会社の設定した少し高めの金利で返済していかないといけなくなり、場合によっては残った借金の一括返済を求められる事もあります。

 

もちろん保証会社に立て替えてもらう時というのはどうしても払えない状態だと思いますが、そもそもそんな事態にならないようにしないといけません。

 

車のローンやカードローンの滞納もしない方が良いですが、住宅ローンは特に気を付けないといけないので、本当に無理のない返済、ゆとりのある資金計画でマイホーム建築をしてもらいたいと思います。

 

2.団体信用生命保険

正しく知って活用したい保証と保険2つ目は、団体信用生命保険で通称団信と呼ばれている保険です。

 

これはほとんどの銀行で住宅ローンを組む時に入らないといけない保険で、万が一住宅ローンを借りた人が死亡してしまったり高度障害で動けなくなった場合には、この団信の保険金で住宅ローンが完済されて残された家族が暮らすマイホーム、居場所を守ることができます。

 

しかも先ほどの保証料と違い後で返す必要もなく、団信の保険料はもともと住宅ローンの金利に含まれていたり最初に一括で支払う事が多いので、何かプラスに支払いが発生する事もありません。

 

あとは死亡するまでいかなくても35年という長期の返済期間の中で、病気になって働けなくなったらどうしようという不安をお持ちの方もいらっしゃると思います。

その時に使えるのが団信の特約で、死亡だけではなくて、病気とか補償対象を色々増やせるようになっていて、もちろん保証料は高くなってしまいますがガンや3大疾病や5大疾病などもカバーする事が可能です。

 

正直これは銀行によって全く補償範囲が違い加入条件も50歳未満までとか色々とあるので、せっかく団信に入るならその特約にどういう選択肢があるのかしっかり理解して、よりお客様の考え方や条件に合った保険を選ぶ事をお勧めします。

 

例えば借りる方の世帯年収や貯金などの資産背景、年齢、お子さんの人数によっても変わってくるし、どこの銀行にするか?固定金利か変動金利か、返済期間や借入金額によっても住宅ローンとの付き合い方が変わってくると思います。

 

銀行の中にはこの3大疾病や5大疾病の特約を返済の途中で外せる所もあるので、なるべく保険料を無駄に払いたくないという方は支払いの残高が減ってきたら特約を解除するのも1つの方法です。

 

あとは住宅金融支援機構が運営しているフラット35の場合は、団信が必須じゃなく任意になっています。

年齢が33歳未満の方は選ぶ保険や条件によっては、一般の生命保険を団信の代わりに入るのも有りで安い保険料で同じ保証内容にできる可能性があります。

 

この団信も結局は何かあった時の保険なので、あまり手厚くしすぎて保険貧乏みたいになるのもいけないし、かといって入らない訳にもいきません。

 

なので最低限の保証にするのか?ガンや3大疾病や5大疾病まで適用できるようにするのか?家系の遺伝的な部分もあると思うので、しっかり検討した上で選択するようにしましょう。

 

3.融資実行前団信

正しく知って活用したい保証と保険3つ目は、融資実行前団信です。

 

団信は先程お伝えしたように住宅ローンを組む時に入らないといけない保険で、万が一住宅ローンを借りた人が死亡してしまったり高度障害で動けなくなった場合には、この団信の保険金で住宅ローンが完済されて、残された家族が暮らすマイホーム、居場所を守ることができます。

 

ただ団信も厳密に言うと穴があって大きなリスクを伴う場合があります。

これも銀行によって違いますが一般的には建物完成後に融資が実行されて、月々の返済が始まってその時に債務者に何かあった際は団信が適用されます。

もちろん何も無いのが1番良いですが、最悪団信に入っていれば家族にマイホームを残す事ができます。

 

ただ実は建物着工~建物完成まで大体半年ぐらいあるのですが、この間に何かあった際には融資実行前、返済が始まる前の話なので団信が適用されません。

 

そうなると融資実行が取り消しになって家が建てられなくなってしまったり、債務者がご主人だった場合その債務が奥様に相続、移行されて奥様が返済の義務を負うことになります。

 

実質的には奥様が返済していくのは難しいケースが多いので、最悪の場合自己破産という選択肢も出てきてしまいます。

少し話が飛躍しましたが実際に有り得ない話ではないですし、決して多くはないですが実際に起きている問題の1つになります。

このリスクヘッジをできるのが融資実行前団信で、名前のままですが融資実行前でも団信を適用する事ができます。

銀行で加入する団信とは別に任意で加入できる保険になっていて、うちの会社もこの融資実行前団信を標準採用しています。

 

銀行によっては建物着工から融資実行がされて団信が適用される所もあるので、その場合には融資実行前団信は不要です。

 

しかし一般的には建物完成後に団信が適用される所が多いので、その辺りも金融機関に確認して頂いて建物着工から建物完成までの半年間、絶対に何もないと言う断言はできないと思うので、必要性を感じるようであれば融資実行前団信への加入も検討するようにしましょう。

 

4.火災保険

正しく知って活用したい保証と保険4つ目は、火災保険です。

 

これも保証会社や団信と同じ感じで基本的には銀行で住宅ローンを組む際には、火災保険への加入が条件の1つになっています。

火災保険は火事の時に使うのがメインですが補償範囲を広げる事によって、他にも落雷、大雪、台風、水災、盗難、家財などの被害も合わせて補償してもらう事が可能です。

 

特に水災に関してはエリアによっては昔と比べると多く発生しているので、補償範囲を広げれば広げるほど保険料は上がってしまいますが、火災保険に加入する際は補償範囲も内容と合わせて確認して検討するようにしましょう。

例えば水災の補償対象になるのは床上浸水か家が建っているところの地盤面から45cm以上の浸水があった場合という条件が多いので、被害の程度によっては水災を付けていても補償されないことがあります。

 

ただもし床上まで水浸しになってしまった場合には床材がカビてしまってダメになったり、最悪下地も含めて全部交換が必要になって何百万円と工事費がかかる可能性があります。

 

火災保険もあくまで何かあった時の保険なのでお客様の価値観やそれぞれのリスクをどう考えるかによって選択は変わってくると思いますが、火災保険1つで幅広い補償が付けられるということはぜひ知っておいてもらえると幸いです。

 

まとめ

最後まとめに入りますが、正しく知って活用したい住宅ローンの保証と保険は次の4つです。

 

1.保証会社

2.団体信用生命保険

3.融資実行前団信

4.火災保険

 

それぞれの概要はここまでお話した通りですが、冒頭でもお伝えしたように住宅ローンを組む際の保証や保険の種類、選び方によって家を建ててからの万が一のトラブル時に、結果が大きく変わる可能性があります。

 

それは借りる方の世帯年収や貯金などの資産背景、年齢、お子さんの人数によっても変わってくるし、どこの銀行にするか?固定金利か変動金利か、返済期間や借入金額によっても変わってきます。

 

あとはリスクに対する考え方や価値観によっても大きく左右されるので、どれを選択するのが正解とか不正解という話でもありません。

 

今回のブログがこれからマイホームを考えている人にとって、住宅ローンを申し込む時の保証や保険について自分に合った条件で、後悔のない選択ができるようになるために少しでも参考になれば幸いです。

 

ちなみに、今回話に出てきた住宅ローンの金利種類や注意ポイントについては、別のブログで詳しく解説しているので、気になる方は下のリンクからぜひチェックしてください。

 

ご覧いただきありがとうございました。

今後も随時更新予定です!

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