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【知らないと損!】ローン?税金?法律?失敗しない店舗併用住宅の作り方!!

2022/04/25(月) 動画で学ぶ林 拓未

少しニッチな内容ですが、今の時代、美容院やエステサロン、ピアノ教室などで独立される方も珍しくなくて、ハピナイスのお客様の中でも、店舗併用を検討されている方や実際に建てられた方が多くいらっしゃいます。

 

マイホームでお店をやるのが夢とか、既にテナントを借りて事業を開始している方にとっても、家賃や経費、通勤などの効率を考えると、新築を機に、店舗併用住宅にするって選択肢も有りだと思います。

 

ただ初めて検討する場合には、土地を選ぶ際の注意点とか、何に気を付けないといけないか?とか、どうすれば良いのかわからない、という方も多いと思います。

 

そこで今回は、建築する際に必要なローンや税金、法律関係の事を中心に、店舗併用住宅で失敗しないための注意ポイントを詳しく解説して、後から「しまった、損した」とならないようにお伝えしたいと思います。

ちなみに今回ご紹介する以外でも「ここも注意した方が良い」「あれは想定外だった」みたいな生の声を頂けると有り難いので、良かったらYouTubeの方にコメントください。

 

大工時代を含めて15年以上、たくさんのお客様の家づくりに携わった経験を踏まえて、これから家を建てる人が失敗しないための情報をできるだけわかりやすくお伝えしますので、ぜひこのタイミングでYouTubeのチャンネル登録をして頂き、最後までご覧ください。



●店舗併用住宅の注意ポイント

 

まず結論から言うと、店舗併用住宅の注意ポイントは次の3つです。

 

1.ローンの扱い

2.固定資産税の扱い

3.用途地域の制限

 

それでは一つずつ解説します。



1.ローンの扱い

 

店舗併用住宅の注意ポイント1つ目は、ローンの扱いです。

 

これは店舗併用住宅を建てる場合にどのローンを使うかという意味で、普通であれば住居部分は住宅ローン、店舗部分は事業用ローンになるのが一般的で、大手都市銀行やネット銀行だと、店舗併用は住宅ローン不可という所も多いです。

 

一方、地方銀行や信用金庫系の場合は、地域の経済活性化に力を入れたいという考えがあるので、店舗併用住宅でも住宅ローンOKという感じで、柔軟に対応してくれる所が多いです。

 

ただ住宅ローンが使えると言っても、住居部分の費用のみで、店舗部分の費用は事業用ローンになってしまう金融機関と、店舗部分にも住宅ローンを使える金融機関があります。

 

また、事業用ローンは住宅ローンより金利が高い場合が多いので、借入する金融機関がどちらのタイプかによって、支払い額が結構変わってきます。

あとは住居と店舗の面積割合によって扱いが変わる金融機関も多くて、住居部分の面積が全体の50%以上なら全部住宅ローンでOKで、逆に店舗部分の面積の方が多いなら店舗部分だけ事業用ローンになるというパターンもあるので、その辺りも最初から加味して建物プランを作るのがおすすめです。



・ローン減税

 

ちなみに住宅ローンを借りた額に対して、所得税や住民税が控除される住宅ローン減税も、令和3年度までの制度だと、全体の建築費のうち、住居部分の床面積割合に相当する金額しか控除対象にならなかったり、店舗部分の面積が50%を超える場合には、そもそも住宅ローン減税を受けられないので注意してください。

 

ちなみに、住宅ローンにしても事業用ローンにしても、店舗併用住宅の新築を機に独立する場合で、主でお金を借りる主債務者の方が新しく開業する場合には、事業計画書などもしっかりチェックされて審査も厳しくなりますので、ご夫婦の収入割合や勤務形態なども加味して、銀行に相談するようにしましょう。

 

また以前の動画で、住宅ローンで失敗しないための銀行や商品の選び方、審査の基準や保証について詳しく解説しているので、興味のある方は下のリンクからぜひご覧ください。



2.固定資産税の扱い

 

店舗併用住宅の注意ポイント2つ目は、固定資産税の扱いです。

 

固定資産税を簡単におさらいすると、1月1日時点で土地や建物を所有している所有者に納税義務があり、地域によっては都市計画税という税金も合わせて、所有している限りずっと徴収されます。



・土地

 

まず土地に関してですが、住宅用の土地の場合は、ざっくり200㎡(約60坪)の面積部分までは固定資産税が1/6、都市計画税は1/3に軽減されて、200㎡(約60坪)を超える部分に対しても固定資産税は1/3、都市計画税は2/3に軽減されるので、少しお得な感じがします。

 

でも店舗併用住宅で、店舗部分の面積が全体の50%を超えていると、固定資産税と都市計画税が軽減される土地の対象面積が1/2になってしまうので、土地が100坪とか結構広かったり、評価の高い場所の土地だったりすると、何十年という長い目で見て結構な額の出費になってしまう可能性があります。

あとあまり無いと思いますが、店舗部分の面積が全体の75%を超えた場合は、税制上は店舗として扱われて、住宅用地の軽減措置自体が受けられなくなるので注意しましょう。



・建物

 

次に建物に関しても軽減措置があり、建物の床面積が50㎡以上280㎡以下、坪に直すとざっくり15坪以上85坪以下なのを条件に、120㎡約36坪以下の部分までの税額を1/2にする控除があり、一般住宅が3年間、長期優良住宅は5年間適用されます。

 

ただこれも土地と同じような感じで、店舗部分の面積が全体の50%を超えた場合には、軽減措置が受けられなくなるので注意が必要です。

 

もちろん、店舗と住居の面積割合は、お店の種類や家族構成によって変わる部分ですし、税金の事だけ考えて計画する訳じゃないと思うので、それぞれの面積を無理に調整する必要は無いと思います。

 

ただお店を始めたばかりの頃は、少しでも出費を抑えたいとか、ちょっと配慮したら軽減されたのに、となっても悔しいと思うので、もし店舗と住居の面積割当が同じぐらいになりそうなら、今回の内容を思い出して工夫して頂けると幸いです。

 

ちなみに、マイホームを建てる際に必要な税金や固定資産税が上がってしまう設備については、別の動画で詳しく解説しているので、興味のある方は下のリンクからぜひご覧ください。



3.用途地域の制限

 

店舗併用住宅の注意ポイント3つ目は、用途地域の制限です。

 

用途地域というのは、建てられる建物の使い道とか条件を地域ごとに定めた制度で、全部で13種類に分けられています。

 

例えば住居地域なら、暮らす人の生活環境を保護するような条件に設定されていて、商業地域なら店舗など商売がやりやすいように、工業地域なら大きな工場などが建設しやすく、みたいな感じで、ある程度秩序を持って開発されるように配慮されています。

 

なので今回の店舗併用住宅の場合も、この用途地域を気にする必要があり、例えば住宅の良好な環境を保護する目的の「第一種低層住居専用地域」だと、店舗部分の面積が50㎡以下、ざっくり約15坪以下で、建物全体の50%以上が住居の必要があります。

 

しかも少し細かいですが、建物の内部で、店舗と住居が行き来できるような作りにしないといけないとか、お店の種類によっても建築許可が降りない可能性があります。

これはあくまで一例になりますが、事務所 日用品販売店 食堂 喫茶店 美容院 クリーニング店 自転車屋 パン屋 駄菓子屋 学習塾とかは、地域の生活に必要なお店と括られるので建てる事ができます。

 

ところが、何故かペットのトリミング店はダメという地域もあるみたいなので、開業する内容によっては、各自治体にあらかじめ確認する必要があります。

 

その他にも「第二種低層住居専用地域」とか「田園居住地域」とか、それぞれに制限や条件があったりするので、土地購入後に開業できないとならないように、用途地域の確認と各自治体へのチェックを忘れないようにしましょう。



●まとめ

 

以上全体のまとめに入りますが、今回ご紹介した店舗併用住宅の注意ポイントは次の3つです。

 

1.ローンの扱い

2.固定資産税の扱い

3.用途地域の制限

 

それぞれの概要はここまでお話した通りで、店舗併用住宅の場合、住居部分と同じでどんな外観デザインにしようとか、内装は北欧系が良いとか、建物本体のイメージはしやすくて、考える事自体がワクワク楽しいと思います。

ただ実際にはそれ以前に、ローンや税金関係の事や土地をどこにするかなど、難しいけど考えないといけない事はたくさんあります。

 

しかもその選択を間違えてしまうと、場合によっては思い描いていた店舗が建てられないとか、余分に税金がかかるとか、後悔したり損してしまう可能性を十分に含んでいます。なので依頼する予定の住宅会社の方や不動産屋さんとも相談して、素敵な店舗併用住宅を建築してほしいと思います。

 

今回の内容が全てでは無いですが、これからマイホームを考える人にとって、少しでも参考になれば幸いです。

 

ご覧いただきありがとうございました。

今後も随時更新予定です!

ぜひ、チャンネル登録をお願いいたします。

 



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